Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Полагается ли компенсация за съем жилья военнослужащим? Разбираемся в нюансах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.
Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.
Какие документы нужны сотрудникам
Чтобы получить компенсацию, сотруднику нужно подать:
Документы нужно отнести в жилищно-бытовую комиссию учреждения, в котором сотрудник проходит службу. Как правило, этим занимаются тыловики, в некоторых органах — кадровики.
Рапорт на предоставление служебного жилья. Перед тем как просить компенсацию, нужно убедиться, что для вас нет свободной «служебки» — служебной квартиры. Для этого сотрудник подает в жилищно-бытовую комиссию рапорт с просьбой предоставить свободное жилье. Если в рапорте откажут, можно подавать следующий — на компенсацию за аренду.
Дата написания этого рапорта — один из самых важных моментов. Выплачивать компенсацию вам начнут со дня найма жилья, но не раньше, чем вы подадите рапорт на предоставление служебного помещения. То есть если вы сняли квартиру 1 января, а рапорт подали только в апреле — месяцы с января по апрель вам не компенсируют.
Рапорт на получение денежной компенсации. Этот документ уже пишут на имя руководителя места, где вы проходите службу. Образец рапорта нужно взять у работника жилищно-бытовой комиссии.
Копия и оригинал договора найма жилого помещения. Договор должен быть заключен в соответствии с законодательством РФ. Вот что это значит на практике:
На все эти моменты жилищно-бытовая комиссия обращает особое внимание.
Копии паспортов. Тем, кто старше 14 лет, необходимо сделать копии всех страниц паспорта, детям до 14 — копию свидетельства о рождении. Заверять их у нотариуса не нужно, но жилищно-бытовая комиссия может потребовать заверить копии в отделе кадров. Оригиналы паспортов и свидетельства о рождении тоже возьмите с собой: комиссия попросит их показать.
Остается самое сложное — справки о наличии или отсутствии жилья в собственности. Готовьтесь, будет много бюрократии.
Какие документы нужны сотрудникам
Чтобы получить компенсацию, сотруднику нужно подать:
Документы нужно отнести в жилищно-бытовую комиссию учреждения, в котором сотрудник проходит службу. Как правило, этим занимаются тыловики, в некоторых органах — кадровики.
Рапорт на предоставление служебного жилья. Перед тем как просить компенсацию, нужно убедиться, что для вас нет свободной «служебки» — служебной квартиры. Для этого сотрудник подает в жилищно-бытовую комиссию рапорт с просьбой предоставить свободное жилье. Если в рапорте откажут, можно подавать следующий — на компенсацию за аренду.
Дата написания этого рапорта — один из самых важных моментов. Выплачивать компенсацию вам начнут со дня найма жилья, но не раньше, чем вы подадите рапорт на предоставление служебного помещения. То есть если вы сняли квартиру 1 января, а рапорт подали только в апреле — месяцы с января по апрель вам не компенсируют.
Рапорт на получение денежной компенсации. Этот документ уже пишут на имя руководителя места, где вы проходите службу. Образец рапорта нужно взять у работника жилищно-бытовой комиссии.
Копия и оригинал договора найма жилого помещения. Договор должен быть заключен в соответствии с законодательством РФ. Вот что это значит на практике:
На все эти моменты жилищно-бытовая комиссия обращает особое внимание.
Копии паспортов. Тем, кто старше 14 лет, необходимо сделать копии всех страниц паспорта, детям до 14 — копию свидетельства о рождении. Заверять их у нотариуса не нужно, но жилищно-бытовая комиссия может потребовать заверить копии в отделе кадров. Оригиналы паспортов и свидетельства о рождении тоже возьмите с собой: комиссия попросит их показать.
Остается самое сложное — справки о наличии или отсутствии жилья в собственности. Готовьтесь, будет много бюрократии.
Полагается ли компенсация за съем жилья военнослужащим
По закону человеку, находящемуся на военной службе по контракту вдали от постоянного места жительства, временно, но бесплатно должна быть предоставлена служебная квартира. Если служебного жилья нет в наличии и контрактник вынужден снимать квартиру за свой счет, его права нарушаются. Поэтому ему должны выплачивать компенсацию за найм или поднайм жилой площади.
Доплата за помещение, которое нанимает военнослужащий, осуществляется на основе постановления Правительства, сделанного в 2004 году, 31 декабря. Впоследствии это постановление было дополнено приказом под номером 235 Министерства Обороны РФ, а в 2015 году, 18 сентября, в него были внесены изменения, предполагающие дифференциацию компенсации в зависимости от должности. Документы также регламентировали денежную выплату за поднаем жилья, если военнослужащему не могут предоставить служебную квартиру.
Как предоставить в аренду жилье?
Военные арендаторы отличаются от обычных, ведь оплачивает их жилье воинская часть. Сдать военнослужащим однокомнатную квартиру достаточно сложно, в таких обычно проживают офицеры высоких чинов.
Большей популярностью пользуются 2-ух и 3-ех комнатные квартиры, в которых будут проживать 2-3 военнослужащих.
Большая особенность здесь заключена в оформлении договора. Они бывают двух типов:
- договор оформляется на одно человека, того, кто считается старшим среди остальных. Имена других проживающих просто прописываются в договоре, но оплата берется с каждого по равной доле, сложенных вместе.
- Несколько договоров — по числу комнат в жилье, как будто каждый снимает жилье отдельно, но от одного хозяина. Стоимость жилья также поровну делится на всех и оплачивается в сумме арендодателю.
Чтобы сдать квартиру военным, нужно:
- сделать копии бумаг, подтверждающих то, что сдаваемое жилье находится в собственности.
- Подписать договор, который выдается военным в части. В нем минимум информации: нужно заполнить цену, имена и паспортные данные. Другую информацию в него вписывать нельзя. Заполнять его нужно без ошибок, так как данный документ у арендаторов только один, запасного нет.
По этой причине можно предложить им подписать еще один обычный договор, в котором прописываются все нюансы аренды жилья, чтобы можно было построить адекватные отношения между нанимателями и наймодателем.
- Копии документов на собственность и договор от части в обоих экземплярах идут на проверку в воинскую часть, после получения печати один экземпляр возвращается арендодателю.
На всякий случай можно взять залог – так точно можно убедиться в том, что военные вернутся. Теперь можно заселить военных.
Порядок расчета денежной выплаты
Основным критерием, из которого рассчитывается размер денежной компенсации в случае поднайма, является стоимость одного метра квадратного квартиры. Конкретная стоимость одного квадратного метра жилья устанавливается Министерством социального труда. Этот параметр закрепляется законодательно и индексируется 1-2 раза в год. Также учитывается и количество человек в семье – если их больше 4, то размер пособия удваивается.
В настоящее время действуют следующие нормативы жилой площади для проходящих военную службу:
- на одного военнослужащего без семьи положено 24 квадратных метра;
- если у него имеется супруга или ребенок, то площадь увеличивается до 36 квадратных метров. Совершеннолетний ребенок или нет – в данном контексте никакого значения не имеет;
- семье из трех человек положено уже 43 квадратных метра;
- если семья состоит из большего количества членов, то площадь квартиры увеличивается на 12 кв. м за каждого человека.
Конкретная сумма компенсации зависит, прежде всего, от региона прохождения службы и варьируется в очень пределах. К примеру, для столицы и Санкт-Петербурга она составляет 15 тысяч рублей, а для прочих городов – 3,5 тысячи рублей. Для меньших населенных пунктов, включая закрытые поселения и военные городки, сумма еще более скромная – всего 2,7 тысячи рублей.
Приведенные выше суммы действительны для старшин, сержантов и моряков.
Законна ли сдача военнослужащим ипотечной недвижимости
Согласно ст. 10 «76 – ФЗ, военнослужащему запрещено заниматься предпринимательством.
Сдача жилья в аренду – это дополнительный источник дохода, поэтому ее можно приравнять к коммерческой деятельности. Согласно письму Министерства по налогам и сборам России №04-3-01/398 от 06.07.2004 сдача собственного жилья в аренду не считается предпринимательством.
Исходя из перечисленных нормативно-правовых актов, можно сделать вывод, что военный, сдавая квартиру, взятую по программе НИС, не ведет коммерческой деятельности, а осуществляет свое право распоряжения личным имуществом.
Однако купленная в ипотеку квартира находится в залоге до полного погашения задолженности. Это означает, что заемщик по ипотечному кредиту не имеет права самостоятельно распоряжаться купленной недвижимостью. Все свои действия ему необходимо согласовывать с залогодержателем. Сдача ипотечной квартиры возможна только с разрешения банка – кредитора.
Может ли военнослужащий сдавать собственную квартиру в аренду?
разъясняю, что в соответствии с пунктом 7 статьи 10 Федерального закона «О статусе военнослужащих» военнослужащие не вправе заниматься предпринимательской, а также другой оплачиваемой деятельностью. Предпринимательской деятельностью, согласно части 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании, что предусмотрено частью 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Основания для выплаты компенсации за найм жилья военнослужащим
- рапорт на имя командира той части, в которой служит контрактник. Обязательно нужно указать в нем дату, когда солдат прибыл на службу, адрес съемного жилья, сумму, которую он платит собственнику по условиям сделки. Рапорте также должен включать строки о том, что военнослужащий обязуется сообщить командиру об окончании действия заключенного с хозяином жилья соглашения;
- договор найма (копия), содержащий сведения о площади помещения, стоимости найма;
- справка о составе семьи военнослужащего, сделанная в части;
- выписка из приказа: военный зачислен в штат части, поэтому имеет необходимость в проживании в гарнизоне;
- паспорта или свидетельства о рождении (копии) контрактника и членов его семьи.
Доплата за помещение, которое нанимает военнослужащий, осуществляется на основе постановления Правительства, сделанного в 2004 году, 31 декабря. Впоследствии это постановление было дополнено приказом под номером 235 Министерства Обороны РФ, а в 2022 году, 18 сентября, в него были внесены изменения, предполагающие дифференциацию компенсации в зависимости от должности.
Может ли военнослужащий сдавать квартиру в аренду
Если же квартира является служебной, то есть выдавалась по договору социального найма, то сдавать ее военный не имеет право. По военной ипотеке Это зависит от решения банка. Если банковская организация не против на сдачу квартиры в аренду, то военнослужащий имеет право сдавать ее.
Кто-то это делает не задумываясь над вопросами правомерности и законного права сдачи такой недвижимости в найм(аренду), кто-то сталкивается уже с этим в процессе, а кого-то «жестко» запугивает увольнением командование части ссылаясь на 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» статья 10 «Право на труд», где предусмотрены виды деятельности, которыми военнослужащий не вправе заниматься, а именно: запрет на занятие предпринимательской деятельностью. Что же давайте разложим все по «полочкам» ! И разберемся что к чему Начнем с того, что сдача военнослужащим собственного жилого помещения, приобретенного по «Военной ипотеке», в найм не должна рассматриваться как предпринимательская деятельность.
При каких условиях осуществимо?
Как уже сказано выше, при определенных условиях квартира офицеров сдаваться может. В противном случае это может наказываться.
- Итак, для начала нужно определить, на каком основании военнослужащий владеет жильем. Исходя из этого становится понятно, можно ли сдавать квартиру в аренду.
- Жилье в собственности — можно.
- По ДСН — нельзя.
- Жилье в ипотеке — можно, если есть разрешение от банка и государства.
Какие налоги есть при сдаче квартиры
В случаях нарушения этого и других требований, предъявляемых к работникам госорганов, последует незамедлительное увольнение или разрыв контракта. В то же время сдавать свое имущество в аренду госслужащему не воспрещается, но при соблюдении ряда условий.
Как предпринимательская деятельность будут расценены следующие сделки:
- сдача в аренду коммерческой недвижимости;
- сдача жилья в аренду на сутки;
- сдача сразу нескольких квартир;
- сдача жилья чаще одного раза в год;
- приобретение жилья с целью последующей сдачи.
Ее признаками являются:
- прослеживаемая связь совершаемых в конкретный период действий;
- ведение учета совершенных операций;
- наличие связей с контрагентами;
- заключение соглашений на период больше года или их продление;
- получение прибыли более одного раза за год от разных лиц;
- многократное заключение соглашения с одним лицом.
Главным фактором законности сделок по сдаче в аренду недвижимости служит системность. Единовременная сдача квартиры на любой срок не признается предпринимательской деятельностью и не несет последствий.
Госслужащий имеет право сдавать невостребованную недвижимость в случаях, если она:
- куплена по необходимости, которая позже отпала;
- получена в наследство.
Как бы то ни было, госслужащему надеяться на возможный доход от сдачи недвижимости лучше не стоит, так как слишком велики риски попасть под признаки незаконной деятельности. И уж тем более неразумно специально приобретать любую недвижимость для последующей ее аренды физическим или юридическим лицам.
- Заключить договор аренды.
- Передать ключи нанимателю.
- Заплатить налог с прибыли от сделки.
- Паспортные данные участников сделки.
- Сведение о квартире.
- Срок договора.
- Размер оплаты жилья, порядок ее осуществления.
- Сумма залога, если имеется.
- Данные будущих жильцов.
- Порядок осуществления текущего и капитального ремонта.
Федеральная налоговая служба, используя свои полномочия, может установить факт сдачи квартиры в аренду следующим образом. В качестве реагирования на сообщение соседей, участкового милиционера или управляющей компании:
- устанавливается количество жилых помещений у собственника путем запроса сведений из баз Росреестра;
- уточняется количество прописанных граждан в квартирах (постоянно и временно);
- выясняется использование жилья в личных целях и квартир, которые могут быть сданы в наем;
- запрашиваются в банке выписки о движении по счетам гражданина для уточнения регулярно поступающих платежей.
На основании такого расследования работники налоговой службы вправе осуществить выездную проверку по адресам собственника.
В последние годы налоговая служба активно ведет работу в направлении выявления нелегальных способов сдачи жилья в аренду. Все, кто не отчитывается по своим доходам за сдачу квартиры будут обязаны оплатить штраф в размере 5 % от незадекларированной суммы, кроме того на таких предпринимателей налагаются дополнительный штрафы за неуплату НДФЛ до 40% от суммы и начисленных пени. «Помочь» в выявлении нелегальных предпринимателей могут ваше же соседи, участковый, сотрудники управляющей компании, да вообще кто угодно. Даже сами арендаторы, с которыми у вас не сложились отношения.
Кстати, нелегальная сделка доставляет немало хлопот арендаторам – они вынуждены скрывать свое пребывание, не отрывать двери, не имеют возможности вызвать полицию, если им мешают соседи, вызвать слесаря из ЖЭКа, так как все это вскроет вашу схему получения дохода. А если вам понадобиться подать в суд на ваших квартирантов, то при отсутствии документов доказать что-либо будет проблематично. Даже, если это удастся сделать, то вам придется заплатить налоги с ходов и соответствующие штрафы и пени.
Когда вы принимаете решение о сдаче собственной квартиры, то должны быть готовы к проверке со стороны налоговой. От этого застраховаться просто невозможно, как мы уже выяснили, инициировать такую проверку может кто угодно и когда угодно. Что же касается самой проверки, то тут действует правило неприкосновенности жилья, никто не может проникнуть в квартиру без разрешения проживающих в ней лиц. Максимум, что могут сделать сотрудники инспекции в случае, если им не открыли дверь в квартире, так это вызвать собственника в налоговую службу.
Таких проблем немало, особенно, если вы пытаетесь скрыть доходы от налоговой и не заключаете договор найма:
- Квартиросъемщики перестали платить. Первое время, как правило, все квартиросъемщики исправно вносят деньги за аренду и своевременно уплачивают коммунальные платежи. Но часто бывает, что уже через пару месяцев начинаются просьбы «подождать пару дней до заплаты», потом задержки могут стать более значительными и дойти до месяцев. Для решения этой проблемы достаточно заключить официальный договор найма жилья и взять обеспечительный платеж за последний месяц проживания. В тексте договора должна быть указана точная дата внесения арендного платежа, и прописана неустойка за каждый день просрочки. Не лишним будет указать и допустимый срок просрочки для того, чтобы иметь убедительные юридически обоснования для выселения жильцов. Это же может относиться и оплате коммунальных услуг. Сумму штрафов можно списывать с обеспечительного платежа, но в этом случае он должен быть восстановлен квартирантами до полного объема.
Если квартира, которую вы планируете сдавать, находиться в ипотеке, то внимательно перечитайте договор. В большинстве банков имеются ограничения на сдачу квартиры в аренду, как минимум на это требуется согласие банка. За нарушение этого пункта в договоре могут быть предусмотрены штрафные санкции. Например, банк может потребовать погасить досрочно оставшуюся сумму долга. Лучше получить письменное согласие банка на сдачу жилья в аренду, которое можно приложить к договору найма квартиры.
Если у квартиры имеются несколько собственников, то потребуется получить письменное разрешение от каждого на сдачу в наем, даже у тех, кто имеет минимальную долю. В противном случае договор можно легко оспорить и счесть недействительным, а другим собственники могут взыскать с вас причиненные убытки и моральную компенсацию. Получить согласие собственников можно оформив от каждого из них письменное согласие, идеально, если оно будет еще и нотариально заверено, либо оформить одну нотариальную доверенность на вас, как на представителя, где остальные собственники разрешают вам распоряжаться их долями.
При заселении квартиросъемщиков стоит все-таки заключить договор, так как зафиксированные договоренности и обязательства выгодны для всех сторон сделки. В договоре необходимо четко указать ответственность каждой стороны и их обязательства. Арендодатель может включить в договор пункт о штрафах за просрочку платежей, ответственность за выполнение мелкого ремонта средствами и силами арендаторов. В любом договоре с арендаторами важно прописывать срок его действия и возможность досрочного расторжения по инициативе собственника. В договоре должны быть прописаны и ответственные лица, которые проживают в квартире, и будут отвечать за порчу имущества и ущерб квартире, если такое произойдет. Самым выгодным вариантом является заключение договора на срок менее года, так как контракт короткий, то для вселения по суду достаточно пары пропущенных платежей (против 6 месяцев без оплаты при заключении длительного договора). Кроме того, договоры на срок до 12 месяцев нет необходимости регистрировать в Росреестре.
Кроме того, наличие самого договора отпугнет от вас тех, кто не готов вселяться в квартиру на ваших условиях.
Оплату коммунальных платежей тоже рекомендуется перенести на квартиросъемщиков и зафиксировать это в договоре. Дело в том, что в случае налоговых проверок, коммунальные платежи за квартиру сданную в аренду и оплаченные собственником, могут быть приравнены к доходу, а, следовательно, будут облагаться налогом.
Если владелец квартиры не отчитался о доходах, ему грозит штраф согласно ст. 122 Налогового кодекса, это 20-40% от неуплаченной суммы. Зачастую о неуплате налоговая служба узнает от обиженных квартирантов или соседей. Однако владельцу жилья следует иметь в виду, что отчитываться перед налоговой буквально на следующий день после заезда жильцов он не обязан: декларацию по итогам года можно подать до конца апреля следующего года. Так что конфликт должен быть весьма затяжным.
Выгоднее всего для владельца квартиры стать самозанятым
Кроме того, для взыскания налога и штрафа должны быть веские доказательства передачи денег, отмечает управляющий директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова. В расписках об их получении должно быть четко указано, что это плата за аренду квартиры по конкретному адресу. Иначе эти доводы можно оспорить в суде. Но если не хочется вести судебные тяжбы, проще все-таки расплатиться с государством.
Некоторые считают, что сдача недвижимости в наём офицерами невозможна, так как это приравнивается к предпринимательской деятельности, что законодательством строго запрещено, и более того может нести негативные последствия.
Однако такое мнение в корне неверно, так как право владения и распоряжения собственным имуществом, никем не запрещено, и эти нормы никаким законом не отменяются. Поэтому сдавать в аренду недвижимость, принадлежащую на правах собственности, безусловно, возможно.
Для этого не обязательно оформлять ИП, достаточно просто заключить договор, и оплатить государству положенные ему 13%. Это не может быть расценено как занятие предпринимательской деятельностью.
Другая ситуация с жильём, принадлежащим военнослужащему по договору социального найма.
По нормам Жилищного Кодекса, а именно ст.67 п.2 за нанимателем сохраняется право на сдачу жилого помещения в поднаём.
Однако, в данной ситуации есть и ограничения.
- Согласно ст.92 этого же закона, жилые помещения, принадлежащие к категории специализированного жилого фонда, то есть в данном случае служебные квартиры, не могут быть переданы в поднаём, так как это право ограничено законом. Поэтому сдавать квартиру в военном городке можно только в том случае если она принадлежит вам на праве собственности.
Они не могут быть переданы другому нанимателю и по договору аренды или доверительному управлению. Более того, на них существует и ограничение на обмен такими помещениями.
За последние годы многие офицеры были обеспечены жильём по программе «военная ипотека».
Причём учитывая стоимость квартир в Москве и Санкт-Петербурге, военнослужащие проходящие службу в этих городах, предпочитают приобретать недвижимость в других регионах.
Недвижимость при этом длительное время находиться без жильцов, и сдача её в аренду могла бы принести офицеру дополнительный доход.
В таком случае основная проблема заключается в том, что недвижимость, приобретённая по ипотечному кредиту находиться в залоге у банка, а в данном ситуации ещё и у государства.
Более того, при оформлении ипотеки, у заёмщика в большинстве банков требуют страхование залогового имущества. Как быть в таком деле?
- Для начала, если вы ещё не оформили кредит, и намерены в будущем не проживать в оформляемой недвижимости, а сдавать её в аренду, следует поинтересоваться у банка, имеете ли вы на это право? Если банк предоставляет вам такое право, то квартиру можно сдавать без всяких проблем. Если нет, следует узнать о возможности заключения договора на ваших условиях, или подыскать другой банк.
- Если же договор уже заключён, необходимо внимательно изучить его, и если в нем указано, что сдача в аренду не запрещена, то вы также имеете на это право. Большинству банков все равно сдаётся или нет их залоговое имущество, и они заключают договора, в которых оговаривается возможность сдачи его в аренду.
- Со страховой компанией эти вопросы также можно обговорить до заключения страховки, но учтите, что в таком случае страховка вам обойдётся дороже, так как возрастает риск наступления страхового случая. Если же договор уже был заключён, и эти вопросы не оговорены, проблемы могут возникнуть при наступлении страхового случая. Компания может отказаться от выплаты страховой премии, и вряд ли вы сможете взыскать её через суд.
- Кроме того, не стоит забывать, что в случае оформления военной ипотеки недвижимости находиться в двойном залоге, у банка и государства. Поэтому для того, что бы сдать квартиру необходимо получить и разрешение государства.
Учитывая, то, что военнослужащие в силу своей деятельности вынуждены довольно часто менять место своего проживания, думаю, что получить такое разрешение вполне возможно. Проблема может заключаться в том, что чиновники не подготовлены для таких ситуаций и у первопроходцев может возникнуть проблемы с оформлением бумаг.
Но, тем не менее, учитывая то, что квартира по военной ипотеке фактически не требует затрат в плане оплаты кредитных обязательств, средства, полученные за сдачу её в аренду, могут стать довольно стабильным источником доходов, что искупает все сложности при оформлении документов.
При решении сдать квартиру, дом по военной ипотеке в аренду правильно изначально обратиться в банк, который выдавал сумму на покупку жилплощади. Там вам должны выдать разрешение на сдачу жилья в аренду. На данный момент такое разрешение дается только одним банком – ВТБ.
Для этого нужно заемщику лично посетить отделение банка, но предварительно нужно на сайте банка заполнить соответствующее заявление. Кроме того, после этого требуется оплатить комиссию в размере от 1500 до 3000 руб.
Далее необходимо в банк прислать сканированные копии документов, где обязательно должен быть договор аренды.
Другие банки, в том числе и Сбербанк, отвечают отказом, либо просят обратиться для консультации в местное отделение.
После приобретения жилплощади военнослужащим по программе лояльности при первой мысли можно ли сдавать квартиру в военной ипотеке в аренду одним из главных «разрешительных» учреждением является банк. Если этого не сделать, то таким образом вы нарушите один из пунктов договора с банком, что влечет за собой неприятные последствия.
Кроме того, жилье, купленное по программе лояльности, находится в залоге у «Росвоенипотеки», поэтому важно тот вопрос также решить и с представителями этого органа.
Если вами получены все разрешительные документы, то необходимо составить договор найма жилого помещения. В тексте документа должны быть обозначены:
- права,
- обязанности,
- ответственность сторон,
- список граждан, проживающих на территории жилого помещения;
- условия текущего состояния квартиры,
- размер и сроки оплаты аренды;
- срок действия договора;
- реквизиты сторон.
Кроме этого, необходима информация, указывающая точный адрес квартиры, площадь помещения, количество комнат. Также часто указывают имеющееся внутренне имущество (мебель, бытовая техника и прочее).
По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так, собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически, после того, как был получен первый платеж.
Налоговая ставка для граждан-резидентов в 2020 году равна 13%, для нерезидентов (тех, кто проживает в России менее 183 дней в году) — 30%.
Существует четыре системы налогообложения для сдачи квартиры в аренду:
- НДФЛ — собственник квартиры должен заключить с арендатором договор найма, в котором будет зафиксирован размер арендной платы. Налоговая ставка составляет 13%, подавать декларацию собственник должен самостоятельно.
- УСН — арендодатель может зарегистрироваться как ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения. В этом случае доходами предпринимателя будет считаться только арендная плата. В таком случае налоговая ставка равна 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). При переходе на УСН каждый квартал необходимо уплачивать авансовые платежи по налогу.
- Патент — покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно. Размер налога — 6% от среднего дохода, который арендодатель может получить за год. Купить патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.
- Налог на профессиональный доход — с 1 января 2019 года граждане и ИП, сдающие квартиру в наем, могут перейти на новый налоговый режим. Для этого нужно зарегистрироваться как самозанятым через мобильное приложение «Мой налог». Ставка по налогу — 4% от доходов, полученных от физических лиц, и 6%, если доход получен от ИП (ст. 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).
В 2019 году специальный налоговый режим для самозанятых граждан появился в Москве, Московской и Калужской областях, Республике Татарстан.
С 1 января 2020 года к проекту присоединились еще 19 регионов: Санкт-Петербург, Пермский и Красноярский край, Республика Башкортостан, Ненецкий АО, Ямало-Ненецкий АО, Ханты-Мансийский АО, Волгоградская, Воронежская, Ленинградская, Омская, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Самарская, Тюменская, Сахалинская, Челябинская и Свердловская области.
Пример
В 2016 году гражданин РФ сдает в Калужской области квартиру по договору найма семейной паре за 15 тыс. рублей в месяц. За год его доход составил 180 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога к уплате по ставке 13% — 23400 рублей.
В случае привлечения собственника к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налога за сдачу квартиры, к нему применяются следующие санкции:
- Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%;
- Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
- Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.
Взыскать неуплаченный налог, штрафы и пени можно только в судебном порядке. При повторном нарушении штрафы оплачиваются в двойном размере. Привлечь к уголовной ответственности собственника могут в том случае, если он три года подряд не платил налоги на сумму более 900 тыс. рублей, при чем эта сумма превышает 10% всех его налогов (ст. 198 УК РФ).
Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.
Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.
Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.
Сотрудники налоговой службы могут проверить, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.
Платить налоги не нужно, если квартира сдается бесплатно:
- по договору безвозмездного пользования — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;
- по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.
Оба договора могут быть заключены на ограниченный срок или бессрочно. Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье. В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе.
Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре.
Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам.
Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.
Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.
Само понятие поднайма жилого помещения лишь незначительно отличается от привычного съема квартиры. Суть в следующем: подписать договор аренды жилья человек может только лишь с физическим лицом, то есть собственником недвижимости должно быть частное лицо. Стороны договора поднайма жилого помещения – это военнослужащий и государство. Здесь и заключается единственная разница.
Правовая база в данной области основывается на целом ряде законодательных актов. Среди главных следует выделить следующие:
- все нюансы относительно денежных выплат и возмещения за поднаем оговорены в постановлении правительства №909 (о поднайме);
- вопросы о размерах возмещения военнослужащим, снимающим жилье по договору аренды, раскрыты в постановлении №989;
- основные понятия и все нюансы вопроса аренды помещений для военнослужащих описаны в статье №76 ЖК РФ.
Конкретные условия аренды могут различаться в зависимости от конкретной области страны. В отдельных районах денежная компенсация за наем-поднаем жилых помещений может достигать и 80% от суммы съема.
Важно: военнослужащий также является и гражданином Российской Федерации. Именно поэтому на них также распространяются и все требования НПД, а также положения Жилищного Кодекса РФ.
Действующий закон о соц. положении проходящих службу утверждает, что они сами, а также члены их семи имеют право на получение квартиры. Если сказать это более проще, то закон обязывает командование предоставить своим служащим жилье.
Когда выплаты не начисляются под наем жилья военнослужащих в 2020 году в РФ
Для следующих категорий граждан, работающих в ВС РФ, компенсации за наем и поднаем жилья не начисляются из бюджета:
- отсутствие рапорта – заявления сотрудника на военной службе о необходимости предоставления такой льготы;
- наличие квартиры в собственности – при владении кем-либо из состава семьи жилым помещением в регионе несения службы в нормальном состоянии, годном для проживания.
Соблюдение указанных условий является обязательным. На практике случается, что, например, женщина имеет в собственности или получила в наследство дом. Этот факт не стоит скрывать, потому что это будет предоставление ложных сведений, что военнослужащему негде жить. Обязательно супруга должна иметь официальный статус, зарегистрированный в ЗАГСе. Сотрудники ВС РФ должны также встать на учет для распределения жилья для военнослужащих в 2020 году в части исполнения должностных полномочий.
Важно: основанием для получения компенсации является издание после предоставления рапорта и обосновывающих бумаг приказа начальником части. В иной ситуации бухгалтерия не будет начислять ежемесячно платежи в счет возмещения размера поднайма помещения для цели проживания.
При расчете на 2020 -2020 годы компенсаций для офицерского состава принимаются во внимание следующие правила:
- цена за 1 кв.м. в регионе проживания военнослужащего, определяется по среднему показателю и обновляется два раза в год администрацией населенного пункта;
- нормальная цена за аренду помещения, исходя из стоимости 1 кв.м., по ценам, предлагаемым для гражданских лиц.
Выше указанной суммы, которая получается в результате расчета с учетом средних показателей, компенсация не предоставляется по поднайму жилья. Учитывается социальная норма жилья, которая определяется Правительством РФ и ее размер изменяется в зависимости от количества проживающих в жилом помещении. Согласно положениям Жилищного кодекса РФ число квадратных метров в норме должно составлять:
- на одного человека – не менее 24 кв.м.;
- на двух человек – 36 кв.м.;
- на трех с учетом двух супругов и одного ребенка – 43 кв.м.;
- на каждого четвертого члена семьи – по 12 кв.м., к примеру, для гражданских лиц эта норма составит 18 кв.м.
При перезаключении договора найма на коммерческой основе у частных лиц либо изменения состава семьи, новорожденных или переезда в помещение престарелых родителей, обо всех изменениях следует докладывать руководству в письменной форме. В связи с наступлением указанных обстоятельств подлежит пересчету размер денежного возмещения в сторону увеличения с даты, когда наступила такая ситуация.
Стоимость 1 кв.м. помещения в наем также подлежит изменению каждый год и зависит от региона нахождения квартиры, занимаемой военнослужащим. Так с 2020 года согласно утвержденных стандартов цена была принята в следующих размерах:
- Москва – 847,10 руб.;
- Крым – 506,34 руб.;
- Республика Адыгея – 214,53 руб.