Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах нигде в документах не указали.
Как не нужно продавать квартиру
Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.
Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.
«Со мной такого не случится» — откуда берутся квартиры с долгами по коммуналке
Возможно, вы удивитесь, но не все «должники наши» — маргиналы, нарко- алкозависимые или не совсем самостоятельные люди. Хотя, надо отдать должное, таких большинство. Однако в категорию неплательщиков регулярно попадают и законопослушные граждане, причем нередко состоятельные. Они просто, как бы это сказать… забывают заплатить. Откладывают, как дела низкого приоритета. По Москве задолженность по коммуналке в размере 40-50 тыс. – вполне себе обычное явление. Всего-то несколько месяцев не заплатишь, и уже – бах, снежный ком. Подобные ситуации при выходе на сделку купли-продажи не критичны, но обязательно должны быть проконтролированы – юридическая чистота объекта недвижимости не будет полной без квитанций, подтверждающих отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг.
Бывает и по-другому – например, получение в наследство квартиры с бонусом в виде долгов по ЖКХ. Разумеется, если собственник умер, наследнику необходимо самостоятельно оплатить все долги, дабы не множить собственные проблемы.
Всегда ли 3 года — срок исковой давности?
Статьей 197 Гражданского кодекса закреплены также особые сроки давности, они связаны в большинстве ситуаций со сделками, например:
- для требования о понуждении заключить основной Договор в качестве исполнения условий предварительного – 6 месяцев;
- для требования о признании сделки недействительной, а также применении последствий признания этого факта – 1 год.
Самым большим сроком исковой давности считается 20 лет, которые применяются в отношении требований о компенсации вреда, нанесенного окружающей среде в связи с нарушением законодательства в области ее охраны.
Для долгов за Услуги ЖКХ законодательством не установлено особого исчисления давности по иску, потому применяется общий порядок – 3 года. Однако:
- управляющая компания вправе заявить судебный Иск на всю задолженность, образовавшуюся в связи с неуплатой по коммунальным услугам, включая и ту, по которой прошло более трех лет;
- если должник не подаст в суд заявление о применении правила истечения срока давности, то решение может быть принято о взыскании всего долга.
В отношении коммунальной задолженности есть особенность исчисления исковой давности. По каждому коммунальному ресурсу в большинстве ситуаций плата насчитывается по отдельным квитанциям. Например, за газ, потребление воды или электроэнергии.
Ежемесячно приходят новые платежки и, если их не оплачивать, то можно накопить большое количество. За пределы исковой давности попадают все квитанции, срок которых перевалил за три года. С каждым месяцем их будет становиться больше.
Срок давности по услугам ЖКХ прерывается, если должник внес по счетам любую сумму денег, подал заявление в управляющую компанию или организацию-поставщик коммунальных услуг об отсрочке долга или подписал соглашение об его реструктуризации. Тем самым он признал долг.
Через МФЦ можно подать заявление о признании физического лица банкротом, что повлечет за собой списание долгов, включая по услугам ЖКХ. Это осуществимо при выполнении следующих условий:
- Сумма накопившейся задолженности составляет от 50 до 500 тысяч рублей.
- Отсутствие имущества, которое можно реализовать в счет погашения долга.
- На дату обращения нет открытого исполнительного производства. Необходимо предоставить документ о том, что судебный пристав-Исполнитель производство закрыл по причине отсутствия имущества для погашения требований кредитора.
Процедура не требует обращения в суд.
Как происходит процедура банкротства физического лица в 2021 году?
Варианты решения проблемы
Если на момент обсуждения условий сделки покупатель осведомлен о факте задолженности и ее размере, но при этом готов приобретать обсуждаемую квартиру, можно составить такой вариант договора, который бы учитывал все интересы участников и сторон.
— Залог в счет долга. Покупатель может внести задаток, но указать в договоре, что он должен быть потрачен именно на погашение существующей задолженности. Подтверждением должны служить документы об оплате. Потратить деньги на другие нужды в этой ситуации продавец не имеет права. Главным минусом такой договоренности является то, что в случае крупной суммы долга покупатель может отказаться вносить задаток такого размера. Но и тут может быть достигнуто соглашение. Покупатель может внести только часть суммы долга, а продавец найдет собственные средства для погашения. Это также важно отразить в договоре.
— Снижение стоимости. При выявлении долгов продавец может снизить изначальную стоимость продаваемой недвижимости на сумму, которая равна задолженности. В итоге погашение долгов ложится на плечи нового владельца. Но подобная компромиссная стратегия может удовлетворить обе стороны. При этом важно обращать внимание на конкретную стоимость квартиры. Возможно, владельцы сознательно существенно завысили стоимость, чтобы потом снизить цену без ущерба для себя.
— Выплаты после сделки. Возможен такой сценарий, при котором продавец обязуется погасить существующую задолженность в течение оговоренного времени после совершения сделки. Сомнений в том, будут ли на это необходимые средства, не останется, так как собственник получит деньги от продажи. В договоре стоит указать, что часть суммы не может быть потрачена на что-либо, кроме погашения долгов. И сроки этих обязательств должны быть прописаны детально.
Наличие задолженности перед ЖКХ не обязательно ставит крест на возможности продать квартиру. Если в позитивном совершении сделки заинтересованы обе стороны, то консенсус может быть достигнут.
Как проверить наличие долгов перед покупкой
Верить продавцу на слово в данном случае не следует. Достоверно установить перед покупкой, что по квартире имеется долг, можно только по официальным документам.
Есть несколько каналов информации, как можно проверить наличие долгов по коммунальным платежам перед покупкой жилья:
- Попросить продавца предоставить справку об отсутствии долга по коммунальным платежам из УК, ТСЖ или иной организации, обслуживающей дом. Это основной документ, на который стоит полагаться. Справка должна быть подписана бухгалтером и заверена печатью организации. Срок действия такой справки – всего 5 дней, поскольку за пределами этого периода может сформироваться новый долг.
- Если на жилплощадь приходит не один, а несколько счетов, например, отдельно по воде и отдельно по электричеству, подобные справки нужно запросить у всех коммунальщиков.
- Взносы по капитальному ремонту оплачиваются по отдельной квитанции, если счетом МКД управляет региональный фонд. Именно у регионального фонда перед покупкой нужно уточнять, имеется ли долг по взносам на конкретную квартиру – УК или ТСЖ не смогут предоставить достоверную информацию.
Обратите внимание! Бухгалтерия коммунально-снабжающей организации выдает сведения только по запросу действующего собственника. Покупателю такие справки не предоставляются. Поэтому если продавец отказывается оформлять справку, возможно, на квартире имеется многотысячный долг, который откроется после покупки.
Кто будет погашать долги
В случае наличия задолженности, порядок погашения которой не был отдельно оговорен, оплачивать ее придется гражданину, приобретшему объект жилой недвижимости.
Добиться каких либо взысканий с предыдущего владельца вряд ли удастся.
Учтите! Анализ судебной практики показывает, что, рассматривая подобные дела, судьи исходят из убеждения о том, что, подписывая договор купли-продажи жилого помещения, гражданин осознавал все последствия этого действия, а значит, должен нести ответственность.
Единственным случаем, когда продавца удастся привлечь к ответственности, является случай, когда в договор купли-продажи объекта жилой недвижимости было включено положение об обязанности продавца погасить задолженность, и это обязательство не было исполнено.
Способы разрешения возникшей ситуации
Если у продавца имеются неоплаченные долги по ЖКУ, не стоит торопиться отменять заключение сделки. Формально эта задолженность сохраняется за человеком, а не за квартирой, однако на практике всё несколько сложнее.
Например, УК может приостановить предоставление коммунальных услуг до момента погашения долга, однако эти действия являются незаконными.
Существуют 3 способа выйти из подобной ситуации и избежать разбирательства с управляющей компанией:
- продавец берёт денежный займ и гасит имеющийся у него долг, после чего стороны заключают договор купли-продажи;
- участники сделки подписывают предварительный договор, после чего покупатель передаёт хозяину жилого помещения задаток для погашения задолженности;
- стороны заключают предварительный или основной договор, по которому долги по ЖКУ переходят к покупателю (после регистрации перехода прав в Росреестре новый владелец обязуется погасить всю сумму накопившейся задолженности).
Что делать если продавец скрыл долги
На самом деле, скрывать неуплату коммунальных услуг не имеет никакого смысла, так как всё равно их придётся возмещать самому продавцу. Такие случаи редки и в основном происходят, когда владелец квартиры к фактической стоимости добавляет сумму задолженности или надеется на то, что юридически неподкреплённый покупатель после угроз об отключении услуг сам внесёт требуемую сумму. Такие действия нельзя классифицировать как мошеннические, однако любая управляющая компания отступится от взыскания долгов с нового владельца, особенно после подтверждения неосведомлённости о задолженности.
Однако возникают такие ситуации, когда новый владелец не переоформил на себя уплату коммунальных услуг и ошибочно посчитал новые счета за скрытые долги. Поэтому после продажи нужно удостовериться, что покупатель посетил соответствующие организации и теперь требования к оплате приходят на его имя, а не на предыдущего собственника. Если возник конфликт на данной почве и его не получается решить, можно обратиться в суд, который скорее всего будет на стороне невнимательного, но невиновного продавца.
Какие бывают долги на квартире и как о них узнать?
Долги могут накопиться по любым коммунальным платежам. О долгах перед ТСЖ или УК можно узнать в их бухгалтериях или из квитанций за коммуналку. Долги по воде, электричеству и газу вы легко выясните, сравнив показания счетчиков и оплаченные квитанции. Долги за стационарный телефон могут быть двух видов: абонентская плата и за междугородние переговоры. Второй пункт гораздо важнее, так как эти счета приходят не сразу, и есть ли они, следует проверять на телефонном узле. Еще один очень распространенный долг сегодня – за капремонт. Но его также проверяют по квитанции.
Могу ли я продать квартиру с долгом за коммуналку?
Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?
Впрочем, самый важный возможный долг, о котором все забывают, связан с выполнением условий использования материнского капитала после выплаты ипотеки. О нем вы можете узнать только косвенно – по графику погашения ипотеки. На использование маткапитала может указывать единоразовое досрочное погашение кредита деньгами из Пенсионного фонда. При продаже жилья многие продавцы думают, что выделят долю детям в другой квартире потом, а сейчас можно особенно об этом не задумываться. Это большая ошибка. В таком случае доли должны быть выделены именно в той квартире, при покупке которой использовался маткапитал.
Для того чтобы узнать, использовали маткапитал или нет, необходимо запросить выписку о погашении кредита и найти там все крупные погашения, например на сумму 400 тысяч рублей. Это как раз и могут быть средства Пенсионного фонда.
Что делать, если обнаружился долг по квартплате
Если долг все же имеется, есть несколько вариантов развития событий. Решение зависит от договоренности сторон и от того, когда эта задолженность выявилась.
Если продавец при покупке не скрывает, что на квартире есть долг по коммунальным платежам, то стороны могут:
- Оформить предварительный ДКП, по которому покупатель передаст продавцу сумму задатка, достаточную для освобождения квартиры от долга. После погашения заключить основной ДКП.
- Можно заключить предварительный ДКП и без всякой предоплаты, но со сроком погашения долга по коммуналке. Если задолженность останется, можно будет безболезненно отказаться от основной сделки.
- Согласовать в ДКП обязанность продавца погасить долг до определенного момента. При этом в договоре указывается полная сумма задолженности.
- Договориться об уменьшении цены покупки, за счет которой покупатель погасит долг продавца.
Если же задолженность выявилась уже после сделки, то покупателю придется погасить возникший долг по капитальному ремонту, а требования об оплате чужого долга по остальным коммунальным платежам можно игнорировать.
Однако если сумма по капитальному ремонту образовалась значительная, можно обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании договора купли-продажи по мотиву введения в заблуждение. В результате рассмотрения договор аннулируют, квартиру вернут продавцу, а покупатель получит назад уплаченные деньги. Оспаривание пройдет успешно, если покупателя не предупреждали о сумме долга по платежам. Перспективы дела лучше заранее обсудить с нашим юристом через форму онлайн-чата в правом нижнем углу экрана.
Последствия задолженности
Действующее законодательство Российской Федерации допускает применение к гражданам, имеющим задолженность по оплате услуг управляющих и ресурсоснабжающих компаний, применение различных мер воздействия.
Исчерпывающий перечень санкций, применение которых допускается по отношению к гражданам, имеющим задолженность перед управляющими и ресурсоснабжающими компаниями, содержится в Жилищном кодексе РФ и подзаконных актах, определяющих порядок оказания жилищно-коммунальных услуг.
Важно! Основные санкции, применяемые по отношению к гражданам, имеющим задолженность по оплате услуг управляющих или ресурсоснабжающих компаний:
- начисление пени на сумму текущей задолженности,
- отключение объекта жилой недвижимости от систем электро-, тепло-, газоснабжения, приостановка подачи горячей воды, блокирование доступа к системе канализации,
- обращение в судебные инстанции с иском о принудительном взыскании задолженности. По итогам судебных разбирательств имущество гражданина может быть арестовано и реализовано, а все вырученные от реализации средства будут направлены на покрытие задолженности,
- если гражданин не является собственником объекта жилой недвижимости, а проживает на основании договора социального найма, возможно расторжение договора и выселение гражданина.
Как составить договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка?
Как становится очевидным, меры воздействия, к которым могут прибегнуть управляющие и ресурсоснабжающие компании, крайне неприятны.
Кроме того, для гражданина, желающего реализовать объект жилой недвижимости и нашедшего потенциального покупателя, тяжелым ударом станет срыв сделки.
Кто будет погашать долги
В случае наличия задолженности, порядок погашения которой не был отдельно оговорен, оплачивать ее придется гражданину, приобретшему объект жилой недвижимости.
Добиться каких либо взысканий с предыдущего владельца вряд ли удастся.
Учтите! Анализ судебной практики показывает, что, рассматривая подобные дела, судьи исходят из убеждения о том, что, подписывая договор купли-продажи жилого помещения, гражданин осознавал все последствия этого действия, а значит, должен нести ответственность.
Единственным случаем, когда продавца удастся привлечь к ответственности, является случай, когда в договор купли-продажи объекта жилой недвижимости было включено положение об обязанности продавца погасить задолженность, и это обязательство не было исполнено.